♥분양♥

지역주택조합 문제점이 간간이 눈에 띄고 있는대.

소비자가 지역주택조합을 정확히 분석하기는 어렵다.

막연히 주변시세보다 저렴한 가격에 공급이 된다는 말에만 현혹 될 수 밖에 없다.

그래서 지역주택조합 아파트에 관심이 있다라고 한다면 무엇을 확인해야 할지.

주역주택조합의 문제점과 몇가지 팁을 알아보고자 한다.

지역주택조합의 가장 큰 문제점이라고 한다면, 단순하다.

▶▷ 아파트가 언제 지어질지 모른다는 것.

약 10년전에도 지역주택조합이 유행을 했었다.

특히 수도권에서... 이때 개나소나 PF다 뭐다 해서, 돈도 없이 벌려놓고 망가진 조합들이 꽤 있다.

이런때 한번 피를 본 사람들이라고 한다면, 지역주택조합 이야기만 들어도 고개를 젓는다.

예전에 지역주택조합과 비슷한 직장주택조합아파트의 조합원으로 경험이 있었던 한분을 만났다.

그 분 말로는 10년이 조금 넘게 걸렸다고 했다.

그 때 당시는 그럴만한 이유는 있었다.

어땠거나. 피해자 입장에서는 두번다시 생각하고 싶지 않은 경험이다.

그분은 다행이도 완전 공중분해가 된 것이 아니고, 최종적으로 주택은 지어졌다.

그런대, 추가 분담금이 2억정도가 나왔다고 한다.

뭐 10년 넘게 사업이 지연이 되면, 그만큼 비용도 들고 물가도 상승했을 것이다.

10년 넘게 부동산 가치가 상승하여, 손해는 보지 않았지만, 10년 넘게 받은 스트레스로....

조합이라면 치가 떨린다고 하셨다.

이렇듯 과거 지역주택조합아파트를 개나소나 추진했다가 박살난 동네에서은 다시 추진하기가 어렵다.

정말 확실한 안전장치를 마련했다고 해도, 믿지 않으려 들 것이다.

안좋은 기억은 오래가기 마련이고, 본인 혼자만의 문제가 아니라, 주변사람들에게도 영향을 미치게 된다.

조합아파트를 시행하는 주체의 경우에도 이런부분을 잘 염두해두고 사업을 추진해야 할 것이다.

지역주택조합아파트 사업은 신뢰가 가장 중요하다.

이랬다 저랬다, 거짓으로 꾸며진 수치나 내용등은 좋은결과로 이어지기 힘들다.

어설픈 사업추진과 홍보관 오픈은 안하니만 못하다.

철저하게 문제점을 분석 보완하고, 완벽하게 갖추었을때 진행을 해야, 시행주체도

조합원들도 피해없이 웃으면서, 아파트 입주를 할 수 있을것이다.

" 잘되는 지역주택조합 아파트의 조건"

지역주택조합이란?

청약통장없는 무주택자들이 내집마련 쉽게 하라고, 1980년 1월달에 생긴 제도이다.

취지는 좋았으나, 안전장치가 없었던 관계로, 그 시절에는 땅하나를 놓고

개나소나 조합한답시고, 조합이 여러개가 만들어지기도 했었다고 한다.

아마도 그 시절에는 피해가 더 컸으리라는 생각이 든다.

원칙적으로 지역주택조합은 조합원이 전체 모집세대의 50%를 충족해야만 정식주택조합으로 인정을 받게 된다.

그래서, 50%를 충족하기 전에는 조합명앞에 (가칭)이라는 단어를 표시하게 되어 있다.

아직 조합원을 다 모집못해서 정식 조합이 아니라고 보면 되겠다.

이렇게 표시를 하지 않으면 불법행위로 관계기관의 처벌을 받게 된다.

그래서 조합원을 모집할때 주의해야 하는 단어들이 바로, "모델하우스와 분양" 이라는 단어이다.

보통 일반분양에서는 모델하우스라 표현하지만, 주택조합에서는 홍보관이라 표시한다.

분양이라는 단어도 쓸수없다.

분양은 일정요건을 갖추고 나서 허가를 받고 진행되는 단계다.

지역주택조합에서는 조합설립인가후, 토지 100% 매입후 사업승인이 나고, 일반분양허가 받고 분양들어간다.

분양이라는 상태는 아무런 리스크가 없는 안정화 단계로 지역주택조합에서는 마지막관문과도 같은 단계다.

초기 단계를 마지막 단계로 오해 할 수 있기 때문에, 단어 사용에 유의해야 한다.

간혹 무식하게 조합원모집을 분양이라는 단어써서 지역주민과 적대시되는 조합도 있다.

모든 법적 책임에서 자유롭지 못할 것이다.

마음에 드는 지역주택조합아파트가 있을때?

어떤 부분을 체크해야 안전한 내집마련이 가능해질까?

몇가지 중요한 부분을 체크해보고자 한다.

잘되는 지역주택조합과 안되는 지역주택조합은 다 이유가 있다.

잘되는 지역주택조합의 조합원이 되면, 내집마련과 함께 차익도 얻을수 있겠으나,

안되는 지역주택의 조합원이 되면, 근심, 걱정, 스트레스가 나를 채워주게 된다.

하나. 지역주택조합에서 세대수는 굉장히 중요한 요소이다.

일반적인 아파트에서는 세대수가 많을수록 유리한대.

지역주택조합에서는 그 반대다.

조합설립인가 조건이 전체세대수의 50%이다 보니, 세대수가 너무 큰 조합의 경우에는

반응이 좋아 한번에 다 모이면 상관이 없겠으나, 자칫 잘못하면, 50% 조건을 충족하는대

오랜 세월이 소요가 될 수 있고, 그 부분이 가장 위험한 요소라 할 수 있겠다.

둘. 토지확보

토지확보는 사실상 매입은 아니다.

매입이 가능할 정도의 여유자금이 있다면, 일부러 조합으로

가는 경우가 극히 드물고, 대부분 일반분양을 저렴하게 진행 할 것이다.

간혹 미분양의 두려움으로 조합방식을 채택하기도 하나, 극히 일부의 이야기이다.

보통 지주의 사용승낙을 받고 진행이 되게 되는대, 95%이상 확보가 되야 유리하다.

그 이상되야 더욱 유리하지만, 최소한 95%는 되어야 하는대.

문제는 이 내용을 정확히 알기란 어렵다는 것이다.

간혹 토지를 신탁에 넣고 가기도 하는대. 이런 경우 역시 찾아보기 힘들지만

가끔 만나는 경우다. 이런 경우에는 토지를 신탁으로 넘긴 상태라.

지주들이 말을 바꾼다던지 하기는 어려워짐으로, 확보가 되었다고 봄이 좋다.

이런 케이스의 조합은 계획대로 잘 진행이 되지 않을수 없는 조건이다.

잘 찾아보면 이런 조합도 있다라는 것이 놀라울 따름이다.

그런데 토지를 80% 확보를 했다라고 한다면 어떨까?

변수가 많이 발생 할 것이고, 조합원 모집다하고 나서 사업승인 내기전에 토지를 매입하려 할때

단체로 반기라도 들기 시작한다면, 문제가 심각해 질 수 있기 때문에, 이렇게 하는

조합이 과연 몇군데나 될까? 라는 생각도 드는대.......

간혹 80%대의 동의율을 가지고 추진을 하는 조합을 만나면, 상당히 위험해 보인다.

주의가 필요하다.

나머지 부분은 상식적인 부분이다.

가격경쟁력이 있어야 한다. 조합원은 일반분양가보다 15 ~ 20% 저렴해야 투자가치가 있다.

일반분양가 역시 상식적인 금액대로 미분양없이 안전하게 완판으로 분양이 이어져야 할 것이다.

요즘은 소형이 대세이다 보니 소형으로 유니트가 잘 나와야 할 것이다.

내가 봐도 탐이나야, 다른 사람들도 마음에 들어 조합원으로 들어오게 된다.

위치도 중요하다.

지리적으로 완전 고립된 땅의 가치도 없는 곳에 떡하니 아파트를 짓는다고 하면 희망하는 사람이 없을 것이다.

아주 좋은 자리는 아니어도, 어느정도 타협 할 수 있는 위치에 아파트가 시공이 되어야 할 것이다.

<추가분담금>

모든 조합아파트들은 사업이 잘못되거나 하면, 비용이 추가 발생되는대 이때 추가분담금이 발생 될 수 있다.

요즘은 지역주택조합에서 추가분담금 없는 확정가격이라고 해서 조합원을 모집하기도 한다.

이론상으로는 책임을 진다라고 할 수 있겠지만, 주체는 조합이고, 조합을 구성하고 있는 것은 조합원이다.

추가분담금이 발생했는대, 조합원이 책임을 안지면, 누가 진단 말인가?

그래서, 100% 말만 믿지 말고, 이 사업이 제대로 굴러 갈 수 있을지에 대한 가격대,

사업성, 상품성을 두루 살펴보고 조합아파트의 조합원이 되야 스트레스가 없을 것이다.

쉽게 생각하면 쉽고, 어렵게 생각하면 한없이 어려운것이 지역주택조합이다.

잘하면 시세차익이 보장되고, 잘못하면 시간이 얼마 걸릴지 모르고,

지역주택조합은 큰 장단점을 가지고 있다.

과거에 비해 법규는 많이 완화되고 보완이 되었다고 봐야 한다.

그러나, 우후죽순 제대로 준비를 모한 지역주택조합 아파트들로 인해, 다른

건전한 지역주택조합 사업까지 영향을 주는게 아닌가... 라는 생각이 든다.

모든 투자에 대한 책임은 투자한 본인이 지는 것이다.

지역주택조합은 확실한 투자상품이다. 투자는 리스크가 따르기 마련이다.

철저한 분석과 심사숙고를 통하여, 투자를 하기 바라는 마음이다.