미분양아파트에 대한 올바른 이해

 

 

미분양아파트에 대한 올바른 이해

 

미분양아파트란?

어떤 경우에서 미분양이라 할까?

 

먼저 2단계로 볼 수 있을 것이다.

 

먼저 일반분양을 할 경우 청약접수를 받게 된다.

그때 경쟁률이 높다 하더라도, 모두 정계약으로 이어져서 완판이 되지 않는다면...

이 또한 ▶ 미분양 이라고 불리우게 된다.

 

1단계 미분양이라고 할 수 있겠다.

 

 

 

 

사실 청약에서 한방에 끝나는 그런 경우가 생각보다 많지 않다.

 

심하게는 경쟁률이 100 : 1 이 넘는 상황에서도 완판이 되지 않아 미분양이 되는 경우도 있다.

어쨌거나 청약에서 완판으로 끝나지 않았다면 미분양이라 부른다.

 

문제는 이 단계에서의 미분양이 아니라, 입주를 시작하고 있는데도 남아있는 경우.

 

▶ 2단계 미분양

 

즉, 악성 미분양이라 불리우는 입주시점에서도 남아있는 미분양이라 할 수 있다.

 

 

청약에서 완판이 되지 않았다 하더라도, 청약에서 상당수 계약으로 이어졌다고 한다면,

보통 아파트를 시공해서 입주까지 기본 2년 ~ 3년정도 시간이 소요되는 바.....

 

입주전까지만 다 분양을 시키면 큰 문제는 없게 되는데.

 

문제는 입주시점에서도 미분양 물건이 남아있게 되면, 심각한 상태에 이르게 된다.

 

 

 

 

입주를 시작하게 되었을때의 미분양아파트 문제점

 

첫째. 발코니 확장비 못받음

 

둘째. 중도금 대출이자 못받음

 

 

최초 청약을 넣어서 당첨이 된 사람들은 기본 분양가격 + 발코니확장비 + 중도금대출이자를 부담하게 된다.

 

문제는 입주시까지 미분양이 되어 버린다면, 두가지는 기본으로 무상지원이 될 수 밖에 없다.

 

그렇다면 분양받은 사람보다 최소 2 ~ 3천만원은 싸게 구입이 가능하게 된다.

 

문제는 그 정도 선에서 끝나는 것이 아니라... 시세가 떨어졌다면....

 

추가 할인이 들어가게 된다.

 

그러면, 미분양아파트를 사는 사람은 기존의 청약분양 받은 사람보다 수천만원은 싸게 아파트 구입이 가능하다.

 

청약통장 쓰지 않고, 남아있는 동호수 중에서 마음에 드는 호수 지정이 가능하다.

 

 

 

 

그렇다면 미분양은 다 쌀까?

 

미분양도 이제 막 입주를 하고 있는 미분양이 있고, 오래 묵은 미분양이 있다.

 

미분양이라고 시세가 5억인데 4억에 주고 그러는 것은 아니다.

 

기본 거래 시세보다 살짝 조금 저렴하게 가격을 책정해서 분양을 하게 된다.

 

미분양아파트라 하더라도 부동산은 부동산이다.

 

턱없이 싸게 미분양아파트를 할인해서 분양은 하지 않는 다는 점이다.

 

 

 

 

미분양이었다가 나중에는 오히려 시세를 주도하는 아파트 단지가 되는 경우도 있다.

 

미분양도 잘 고르면 그 안에 진주들이 숨어있는 경우들이 왕왕있다.

 

미분양이 좋은 점은 원래의 공급보다 저렴하게 구입이 가능하다라는 점이 장점이다.

 

대신에 미분양아파트의 경우에는 하나둘씩 단점들이 있기 마련이다.

 

위치가 좋지 않던지, 집 구조가 잘 못나왔다던지, 주변환경이 좋지 못하다던지....

 

과거에는 높은 분양가격으로 직격탄 맞고 아직도 미분양으로 분양중인 곳도 있다.

 

 

 

 

미분양은 고를때에는 현재 남아있는 미분양이 얼마나 되는지?

 

그리고 완판이 된다면 시세의 상승요인이 충분한지를 고려해서 분양을 받아야 한다.

 

주변 전세시세와 매매시세도 감안하여 선택을 해야 할 것이다.

 

보통 미분양아파트의 경우 KB시세에서 빠져있게 되는데.

 

이렇게 KB시세에서 빠져버리면 제대로 된 시세유지가 어렵다.

 

대표적인 것이 다세대다. 소위 빌라라고도 하지만, 아파트는 KB시세에서 시세가 반영되어

담보대출 취급시 그 시세를 기준으로 판단하게 되는데, 다세대는 일일이 감정을 하게 된다.

 

그렇게 되면, 시세보다 더 낮게 나오게 되고, 환가성이 떨어져서 제대로 된 대추를 받기 어렵다.

 

미분양아파트의 경우에도 그런 영향이 큰데, 완판이 되면 시세도 제자리를 찾아가게 되고

그에 따른 시세차익도 노릴수 있는 부분이어서, 너무 거대단지에 많은 물량의 미분양은 주의가 필요하다.

 

완판까지 많은 시간이 소요되기 때문이다.

 

 

 

 

지금은 굉장히 많이 오른 하남미사지구 역시... 1단계 미분양 물건들이 꽤 있었다.

하지만 입주전에 다 분양이 완료되고, 지금은 보통 1 ~ 2억은 다 오른 경우라 놀랍다.

 

흐름이 바뀌었다고 봐야 할 것이다.

 

환경은 개선되고, 땅값은 오르고, 전체적인 부동산 경기 회복등으로 상당히 많이 오른 케이스라 할 수 있을 것이다.

그때 계약했다가 취소했던 사람들은 지금 생각하면 이불킥을 찰 수 밖에 없으리라.

 

투자에 대한 판단도 본인 스스로, 그리고 책임도 본인이 질 수 밖에 없다.

 

미분양아파트란 무조건 싼것은 아니기에, 완판후 과연 상승요인은 충분한가를 고려해야 할 것이다.

 

지금도 수도권 미분양들이 있다.

 

2단계 미분양도 있고, 1단계 진행형 미분양들도 많다. 1단계에서 2단계로 넘어가면 심각해진다.

 

미분양아파트 정보는 쉽게 찾기 어려운 곳들도 있어서, 몰라서 못하는 경우들도 많다.

 

미분양아파트로 내집마련을 생각한다라고 한다면?

또는 미분양아파트로 투자를 생각한다라고 한다면?

 

꾸준한 검색을 통해서 정보를 취득하고 평가하여, 미래가치가 있는 미분양아파트를 선택해야 할 것이다.