♥분양♥

과연 앞으로 부동산은 오를까? 떨어질까?

앞으로라고 하지만, 오는 2~3년내에 부동산 시장은 어떻게 변화할까?

일단 우리는 IMF와 금융위기를 겪으면서 부동산 시장이 박살났을때의 경험을 해보았다.

IMF때에는 부동산 담보대출의 금리가 신용대출보다 높은 그런 상황이 발생하였고,

큰 빌딩들도 외국자본에 넘어가기도 하여서, 정말 나라가 망했다라고.. 생각이 될 정도로...

우리는 많은 것을 잃고 말았다.

하지만, 아이러니하게도 부동산이 폭등하면서, 아파트 투기의 전형적인 시장을 보여주기도 하였다.

나는 왜? 그때 투기를 하지 않았을까?

중이 제머리 못깍는다고... 당시 담보대출을 은행에서 90%까지 했었다는대...

은행을 나오고 나서, 다 싫어지다보니... 부동산에 관심도.. 증권도 끊고..

잠시 다른길을 가고 있는 동안 많은 변화가 있었고, 중요한 타이밍을 놓치게 된다.

같이 근무했던 선배는 주식으로 30억을 벌었다는 이야기를 듣게 되었고...

나는 있던 주식을 다 팔았는대.. 그 주식들이 왕창 오른걸 보고..

왜... 주식에서 손을 떼었나? 라는 후회가 들기도 하였다.

뭐든지 딱 끊는다는 것은 바보같은 짓이다.

어떤건지 정확히 알고, 충분한 파악을 하고, 타이밍에는 들어가야 하는것이 정답인 것이다.

부동산도 마찬가지라는 생각이 든다.

부동산도 주식처럼 내리막이 있으면 오르막이 있다.

하지만, 한가지 큰 차이점이 있다라고 한다면.

부동산은 주식처럼 Zero로 가지는 않는다라는 점에서 주식보다는 안전하다.

그렇게 치솟던 아파트들은 정말 자고 일어나면 빨간불이 들어올 정도로 무섭게 올랐다.

2006년도... 나는 주변사람들에게 조금 융자를 받더라도 집을 사라고 권했다.

당시에는 지금처럼 매매가와 전세가격이 얼마 차이가 안나던 시기였다.

그 중에서 내말을 들은 사람은 없었다.

결국 그들은 더 싼 집을 구해가던지. 또는 대출을 받아서 전세자금을 메꾸는 방법을 택하게 된다.

그러다가 2008년이었나?

엄청난 공황상태가 벌어지게 되는대.. 그것이 바로 금융대란이다.

금융회사에 자금이 없어서 대출을 집행하지 못한다고 한다면?

자동차 할부가 안되서, 자동차 영업사원이 일을 그만두게 된다면?

아무도 그러한 상상은 해보지 못했을 것이다.

2004년 신용대란을 이후로, 정말 황당한 일을 겪게 되는대...

정말 대출을 중단하고, 지점을 폐쇄하고, 통폐합을 하는등의 특단의 조치가 취해졌다.

그리고, 부동산은 폭락의 길을 가게 되는대.

이때 나온것이 바로 미분양사태라고 할 수 있을 것이다.

부동산은 폭락을 했고, 사람들은 낮아진 집값으로 내집마련이 수월해질 것이라고 생각했다.

그러나.. 그것은 착각이었다.

사람들은 집값의 하락이 무서웠던 것이다.

이것은 하나의 심리전이다.

주식도 마찬가지지만, 오르면 더 오를것이라고 따라 붙는다.

하지만, 떨어지기 시작하면 다 팔려고 내놓는다. 그러면서 악순환이 꼬리를 문다.

부동산도 마찬가지로 떨어지면, 더 떨어질가봐 못산다.

오르면 올라서 못산다. 그러면 절대 집을 살수가 없다.

금융대란, 미분양사태등을 통해서 사람들은 더 집을 사기가 두려워졌다.

그리고 나온 결과물이 바로 전세난이다.

사람들은 집값이 떨어질 것을 두려워한 나머지 전세만 고집을 하게 되었고.

그 전세난은 지금까지 이어지면서, 전세난이 장기화되었고,

그로 인해 대중화된 금융상품이 전세자금대출이다.

예전 같으면 은행에서 취급도 잘 하지 않을 전세자금대출은

어느 금융사나 상품을 취급하게 되는 형국을 만들어 냈다.

부동산 호황기에 태어난 장기전세라는 제도는 서울시에서 기존에 철거민들에게 주었던 분양권을

20년 장기거주 할 수 있는 임대아파트라는 제도를 만들면서, 장기전세 입주권으로 변화하기도 하였다.

초기에는 큰 메리트가 없던 장기전세도 요즘에 와서는 전세가격이 집값대비 너무 높다보니...

들어가고 싶어하는 사람들이 넘쳐나고 있지만, 물량은 한정적이라 로또아파트라 불리우고 있다.

장기전세라는 제도도 언제까지 이어질지는 의문시 된다.

일시적으로 만든 없던 제도가 지속적으로 이어지긴 어려운 이유가.

적자가 많이 나는 사업으로, 원래 취지의 임대아파트와는 많이 다르기 때문일 것이다.

사람들이 집을 사기를 꺼려하고, 건설사들의 부도, 본격적인 미분양사태가 난뒤로..

공급은 뜸했고, 기존의 대형위주의 공급이 최근들어서는 소형위주로 트랜드가 바뀌기도 하였다.

실속위주의 주택구입. 그리고 분양가 상한제 폐지.

전세난으로 인한 지속적인 전세가격 상승은 분양시장에 단비를 뿌리기도 하였는대.

이때 혜성처럼 등장한 것이 바로 지역주택조합이라고 할 수 있겠다.

지역주택조합 문제점 ▶ http://blog.naver.com/iys9413/220629983159

지역주택조합제도는 참 좋은 제도이다.

청약저축없는 일반인들이 내집마련을 쉽게 할 수 있도록 1980년도에 탄생하였다.

그러나, 제도의 문제점으로 인해, 여러가지 문제점을 낳았다.

한동안 조용했던 지역주택조합아파트가 최근들어서 다시 붐을 일으킨다.

문제는 피해사례도 늘고 있다라는 점이 바로 그것일 것이다.

미분양사태로 공급이 줄자, 아파트들은 노후화가 진행되고, 새집에서 살고 싶은 욕망과.

진화된 아파트 단지, 아파트 유니트등은 소비자로 하여금 계약으로 이끌게 되었고,

그로 인해 분양시장이 많이 살아났지만, 문제는 과거 미분양사태의 중심지에 과잉공급이 문제가 되고 있다.

지역별 ▲ 표시는 시세가 상승되었음을 알려주고 있다.

미분양사태 이후 집값은 하락하였으나, 전세가가 상승하여, 집주인들은 금융비용을 전세로 대체하게 되었다.

그뒤로 전세만 찾다보니, 전세가격은 꾸준히 상승, 그로 인해 집값이 상승되는 현재에 이르렀다.

전세에 지친 사람들은 분양을 받기도, 지역주택조합에 가입을 하기도 하였는대.

개중에는 좋은 타이밍에 분양을 받아 바로 매매차익을 보기도 하고, 그렇지 않은 경우도 발생하게 된다.

특히 지역주택조합은 제대로 진행이 안되는 경우들이 많아, 전국적으로 문제가 되고 있어..

최근에는 법이 개정되어, 시행주체를 아무나 못하도록 하기도 하였는대..

과연 얼마나 효과가 있을지는 미지수다.

문제는 지금이다.

지금도 전세난은 계속 진행되고 있다. 역전세난이 나는 구역도 발생하였다.

이번 가을 전세 재계약때에는 얼마나 전세가격이 또 상승할지 알 수가 없다.

여전히 사람들은 집을 사야 할까? 말아야 할까? 고민중이다.

그렇다면 향후 집값은 어떻게 될까? 부동산은 정말 폭락장세로 갈 것인가?

내 개인적인 생각은 반은 NO 반은 YES 라고 하고 싶다.

단, YES라고 해야 하는 지역도 있을 것이다. 서울만 놓고 본다면 그렇지 않다라고 할 수 있을 것이다.

이유는 간단하다.

서울의 경우에는 공급이 많지 않다.

대부분, 재건축 재개발 조합으로, 실제 추가 공급량은 일부분이며,

그 외에는 대부분 지역주택조합이라, 언제 정말 공급으로 이어질지는 미지수다.

그래서, 앞으로 2년뒤... 최소한 보합으로 보고 있다.

그렇다면 경기도는 어떠할까?

경기도는 또 미분양사태시 발생했던 문제점들을 겪을 확률이 높다.

과거에 미분양 되었던 주택들이 아직도 있음에도 불구하고, 지속적인 공급이 많다.

이제는 마이너스 프리미엄 뉴스가 나오기도 하고 있다.

집을 산다라고 할때에는 한가지 조건이 필요하다.

반듯이 그 집은 향후 집값이 올라야 한다라는 요소이다.

집은 재산으로 투자의 성격도 가지고 있어서, 떨어지거나 보함이 되어서는 안된다.

현금을 100% 주고 집을 사는 경우는 많지 않기 때문이다.

최소한의 금융비용이라도 보전을 받기 위해서는 일정부분은 상승을 해야 한다는 것이다.

그렇다면, 집을 사야하나? 말아야 하나?

사도 되는 집이 있고, 그렇지 않은 집이 있다.

사도 되는 집은, 시세반영이 크게 되지 않은 지역. 아직 오를 틈이 있는 주택이라고 할 수 있고,

반대로 사면 안되는 집은 오를 만큼 올라서, 더이상 오를 틈이 없는 주택이라 할 수 있겠다.

어느 누구도 장담을 할 수는 없을 것이다.

아무도 예상 할 수 없는 것이 미래이기 때문이리라........

만약 집을 사고자 한다면, KB부동산 과거시세보기 또는 부동산뱅크의 과거시세를 참고하고 구입하라.

그렇다면, 최소한 시세가 얼마나 반영되었는지는 가늠 할 수 있을 것이다.

그리고, 향후 개발호재나, 추가 상승여력이 있을 곳을 선택해서 주택을 구입 할 것.

꼭 새아파트를 분양받기 보다는 기존의 주택을 매매함으로써 매매차익을 얻을 가능성이 높은 경우도 많다.

단, 사는것이 좀 불편할 수 있다라는 단점이 있다는 점은 안타깝지만 말이다.

현재 편할것인가? 조금 불편하더라도 시세차익을 노릴것인가?

그것은 각자 자신이 정하기 나름일 것이다.

어쨋꺼나 폭락장세로 가지는 않겠지만, 집을 살 타이밍으로는 좋지 않은것은 사실이다.

가장 효과적인 매수 타이밍은 거래가 뚝 끊기고, 급매물이 나오고 할때가 가장 좋을 것이다.

그 타이밍을 기다리려면,

몇년동안 전세난을 겪으며 고생을 해야 한다라는 것이 문제가 될 듯 싶다.