♥분양♥

지역주택조합과 관련하여 여러 문제점이 발생을 하기에 이르렀다.

개중에는 사업계획대로 잘 된 조합들도 있지만, 그렇지 않은 조합들이 더 많다.

잘 된 지역주택조합들의 공통점은 하나다.

"토지매입이 완벽한 경우"

토지를 실제 매입을 하긴 어렵지만, 실제로 계약이 완벽하게 이루어져 확보가 된 경우.

문제는 조합원을 모아서 조합설립인가 접수를 했더니만,

토지확보가 80%가 못되어서 조합설립인가가 불가능한 경우...

이런 경우는 제대로 진행되기가 어려운 것이다.

지역주택조합 사업을 시작하기 전에 최소 지주들의 사용능낙을 80%이상 확보해야 함에도 불구하고...

그렇지 못한데도 사업을 추진하는 경우는 이건 사기라고 생각 할 수 밖에 없는 것이다.

일반 소비자가 이 부분을 정확히 확인하긴 어렵다.

하두 거짓말을 많이 하다보면, 진실 조차도 왜곡되기 마련이기에..

제대로 확보하고 제대로 이야기를 해도 신뢰는 더욱 떨어지게 된다.

그래서, 아에 신탁등기후 사업을 진행하면 확실하기 때문에 사업이 빨리 진행되나

수도권에서 이러한 조건으로 사업을 진행하기란 현실적으로 어려운 부분이다.

하지만, 실제 그러한 지역주택조합들이 있으며

그래서 큰 문제 없이 사업이 진행되었다. 다만, 사업계획보다 살짝 늦어지는 경우는 있다.

개정된 주택법 일부내용

- 지역주택조합 조합원 탈퇴 및 환급, 조합원 공개모집 신고 -

앞으로 지역주택조합으로의 사업시행을 쉽게 하기는 어려울 것이다.

주요내용

1. 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설

2. 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행 할 수 있는 범위 구체화

3. 조합원을 모집하려는 경우 해당 시, 군, 구청장에게 신고한 후 공개모집

4. 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 시공자가 시공보증서를 주택조합에 제출

내용 하나하나가 지역주택조합 실질 사업주체인 업무대행사가 껄끄러워 할 내용들로 가득하다.

일단 앞으로 관할 관공서에 신고한 후 모집을 해야 한다.

예전에 경기도 한 지방자치단체는 지역주택조합의 모집 자체를 불허해서 모집자체를 못 한 뉴스를 본 기억이 있다.

또, 조합원 탈퇴와 환급이 가능하게 되는데.

지금까지는 탈퇴도 안되고 환급도 안되었다.

사업승인나서 그때 전매를 하던지? 그냥 포기하던지 둘중에 하나였었으나..

이제는 완전히 달라졌기에, 조합원 모집하고도 탈퇴 행렬이 이어질 수도 있는 것이다.

조합원 탈퇴와 환급

조합에 탈퇴의사를 알리고 탈퇴가 가능해지며, 탈퇴한 조합원은 조합에 부담한 비용을 환급 청구가 가능해진다.

올해 7월 이후에 설립인가가 되는 조합에 적용이 처음으로 될 것으로 보여진다.

여기서 환급부분과 탈퇴규정에 대한 부분에 대해서 내용을 살펴보고 계약을 하는 것이 중요해 보인다.

아직 적용되는 조합이 없는 관계로 구체적인 내용을 좀 더 지켜봐야 할 부분이라 보여진다.

아무래도 조합비는 환급이 어려울 것으로 보여지고, 분단금은 환불이 되지 않을까? 라는 생각이 든다.

그럼에도 불구하고 조합설립인가 전... 특히 정식 조합이전의 단계에서 환불을 해준다라고 한다면.

원래의 취지에는 맞지 않는 부분이어서 조합사업 자체에 문제가 크다고 볼 수도 있겠는데..

조합설립인가 후에 탈퇴가 가능해진다고 한다면... 이 또한 좀 헤깔리는 부분이다.

설립인가가 났다가 취소가 되는 것일까?

어쨌거나 탈퇴와 환급이 가능해지는 시기에 조합아파트에 관심을 갖는것이 보다 안정적일 것이라는 생각이다.

업무대행사의 업무대행 범위와 손해배상

실질적인 사업주체는 업무대행사이다. 외관상으로는 조합이 시행사라하지만, 실제는 그러하다.

업무대행사에서 그에 따른 업무의 범위 지정, 그리고 조합에 피해를 끼친다면 손해배상을 하게 된다고 한다.

문제는 과연 얼마만큼의 배상능력이 가능한 것일까? 라는 부분이다.

위의 사례는 지출내역의 부실등에 대한 기사 내용이며

조합원들이 모은 돈 중 상당수를 지출을 하여 잔액이 얼마 없다라는 내용의 기사다.

간혹 부동산신탁에 입금을 하니 안전하다? 라는 생각을 하는데

관리신탁의 경우 얼마든지 인출이 가능하기에 일반분양과는 다르다.

앞으로 관공서에서 관리를 하게 되는 부분이어서 지역주택조합을 찾아보기 어려울 수도 있다.

대신 보다 투명하게 진행이 된다면, 제대로 검증된 조합은 진행이 순조로울 수도 있겠다.

그 동안 지역주택조합의 제도는 꾸준히 현 실정에 맞게 변화되어 왔다.

이제는 좀 더 구체적으로 안전장치가 마련되어 가고 있다고 봐도 좋을듯 하다.

언제나 계약은 신중하게, 그리고 특히 지역주택조합에서의 토지확보는 중요한 요소로

투명하게 자료를 공개하는 지역주택조합에 관심을 가지고 접근을 하는 것이 안전하다.

탈퇴가 가능해진다고 하나... 그래도 손실은 발생하게 될 것이다.

그러한 손실이 발생하지 않도록 하기 위해서는 냉철한 분석이 중요하다.

지역주택조합아파트 선택시 팁 ●▶ http://d-ace.tistory.com/162

지역주택조합이란? 하나의 투자상품으로 생각해야 한다.

잘되면 그만큼 이익이 발생하지만, 잘못되면 손실도 발생하니..... 잘 따져보고 투자를 하는 것이 좋다.

토지가 정말 95%이상 확보되고 조합설립인가까지 마치고, 규모가 어느정도 된다면.

대형 건설사도 시공예정사로 들어오기도 하는데, 대신 공사단가는 상승 할 것이다.

대신, 그만큼 검증된 조합이라는 점에서 인지가 가능해지니..

대형건설사가 시공예정사로 들어온 지역주택조합이라면 눈여겨 보는 것도 좋을듯 하다.

조건이 너무 좋다라고 한다면 먼저 의심해보자.

주변 시세대비 너무 낮은 공급가격과 조건(발코니 확장비, 중도금대출 이자)이 너무 유리하다라고 할때

정말 사업성이 있어서 그러한 것인지? 일단 조합원만 모으겠다고 과장광고를 하는 것은 아닌지...

꼼꼼히 따져보고 선택해야 할 것이다.

※ 지역주택조합아파트 조합원 모집 신고시 관할구청 제출서류

1. 조합원 모집 공고안

2. 토지사용 승낙서

3. 조합원 모집 주체에 관한 자료

4. 사업계획서

5. 조합원 가입 신청서 및 계약서

6. 분단금 자금관리에 관한 자료

7. 업무대행 계약서