♥분양♥

지역주택조합 문제점을 일반분양과의 차이점에서 어떠한 차이를 나타내는지 알아보고자 한다.

일단 지역주택조합이라는 제도는 좋은것이다.

현금서비스, 카드론 다 좋은제도이다.

문제는 좋은제도를 잘 못 이용했을때.. 그 문제점이 여러 피해자들을 만들어 내게 된다.

그래서, 정확하게 뭔지는 알고 가입해야 되지 않을까? 라는 생각에서...

지역주택조합아파트와 일반분양아파트의 차이점을 알아보고자 한다.

일반분양아파트와 지역주택조합아파트의 차이점

시행사란 사업의 주체인대.

조합에서는 조합원들이 모여 조합을 구성함으로 조합원이 시행사나 마찬가지다.

업무대행사라는 실질 시행사는 법적으로는 하청업체처럼 관리를 하는듯 하지만.

실질 주체이며, 법적으로는 모든 조합원이 조합의 구성원으로 책임을 공동 부담하게 된다.

사업부지(토지)확보

일반분양이란, 허가를 받고 들어가는 부분이다.

그래서 토지를 100% 확보를 하고 나서 분양에 들어가게 된다.

그러나, 조합은 확보하지 않은 상태에서 조합이 구성되고,

토지를 100% 확보해야 비로소 사업승인후 일반분양에 들어가게 된다.

토지가 제대로 확보되지 않을경우, 사업이 산으로 가는 경우.

조합설립인가가 난 후에도 지주들이 더 많은 토지대금을 요구하는 경우도 발생하게 되고,

또는 토지를 확보하지 못하게 되면, 사업자체가 무산 될 수도 있어서..

토지가 100% 완벽하게 확보된 조합은 사업진행이 무난하게 되는 반면.

그러하지 못한 조합은... 진행이 제대로 되지 않는다는 문제점이 있다.

아파트의 취득세는 전용면적 85평방미터

즉, 국민주택면적에 들어오는 경우라면 분양가액의 1.1% 취득세가 발생된다.

반면 지역주택조합의 경우에는 분양과는 다른 개념으로...

토지부분에 대해서 4.6% 세금이

그 외 건물분과 기타 부분에 대해서는 2.96%의 세금이 발생하게 된다.

이때 주의사항!

토지대금은 조합원이 부담해야 하는 부분인지?

공금가격에 포함인지를 명시해야 할 것인대.......

그 조차도 제대로 밝히지 않는 조합들이 많아, 문제다.

준공시기 비교

일반분양의 경우 중간에 시공사가 부도가 나지 않는이상 2년 ~ 3년으로 기간이 명시된다.

반대로 조합의 경우에는 조합원을 모집하고 설립인가후, 나머지 토지를

100% 매입함에 있어서 적정 조합원을 추가모집해야 한다.

그리고 나서 토지가 100% 조합으로 소유권이 이전된뒤에는 사업승인이

나고, 다시 분양승인을 받아 일반분양을 하게 되며, 착공후 2 ~ 3년 정도 시간이 소요.

토지가 100% 확보된 조합이라면, 그래도 크게 사업계획에서 벗어나지 않겠으나..

그렇지 않은 조합은 지금도 계속 조합원만 모집중이니 신중한 결정이 필요할 것이다.

전매비교

일반분양의 경우에는 전매제한기간 외에는 자유롭게 전매가 가능해진다.

요즘은 분양권 투자로도 많이 분양을 받다보니 전매는 중요한 포인트다.

지역주택조합의 경우에는 전매라는 개념으로 들어가기 위해서는

사업승인후 일반분양에 돌이했을때 가능하다라고 할 수 있을 터인대......

단, 조합원 자격을 인수하려는 사람도 조합원 자격기준인 무주택기준에

부합해야 한다라는 조건이 있기 때문에, 그 부분을 유주해야 할 것이며..

가장 큰 문제는 바로 사업승인인대, 사업승인까지 가는 조합이 많지 않으니...

전매가 가능하다 하더라도, 그 시기까지 갈 수 있는가? 라는 의문이 생긴다.

자격조건은 어떠할까?

일반분양에서 그것도 청약단계에서는 인근지역에 거주를 해야 한다라는 조건이 있는대.

사실 그것은 청약단계 이야기이고, 미달이 나면 누구나 접근 할 수 있다.

집이 몇채던, 지역이 어디던 사실 상관이 없고, 청약단계에서만 조건들이 붙는다.

나 같으면, 미달난뒤에 그냥 동호수 지정해서 편하게 분양을 받을 것이다.

반대로 지역주택조합의 경우에는 원칙적으로 무주택세대수여야 하는대.

여기서 무주택이란 법이 많이 완화가 되어서, 전용면적 85㎡주택 1채까지는 무주택으로 본다.

다만, 지역제한이 있어서, 수도권의 경우에는 가능하고, 지방에서 수도권은 안된다.

조합설립인가 접수일 기준으로 세대주이면서 지역제한의 조건에 부합해야.

2차 조합원 가입이 가능하며, 나중에 조합원 전매를 하려고 해도 그 조건에 맞아야 한다.

분양보증이란?

지금은 이름이 바뀌었지만, 난 예전 이름은 대한주택보증이 더 정겹다.

아파트를 지으려면 건설사에서는 대한주택보증의 보증서를 끊어와야 한다.

이것은 만약 아파트 시공을 하다가 건설사가 부도가 나게되면..

대한주택보증에서 전적으로 이 부분에 대한 책임을 지게 되는대.

보상은 두가지 방법이다.

하나는 다른 건설사가 마무리 공사를 한 후에 입주를 하는 방법

그리고 또 하나는 계약금 다 반납해주고, 완공후 새로 분양하는 방법

경우에 따라 차이는 있다.

지역주택조합아파트의 경우에는 사업승인후 일반분양 들어가게 되면.

그때는 당연히 일반분양으로 갈때에는 이 또한 하나의 조건이기 때문에 가능하다.

문제는 사업승인전. 일반분양전의 단계는 보상받을 길이 없다라는 것이 문제가 된다.

추가분담금?

추가분담금이라는 용어는 재건축, 재개발, 지역주택조합등의 조합아파트에서 등장하는 용어이다.

일반분양은 분양가격외에 별도의 비용이 발생하지 않는다.

단, 미분양시에는 더 낮은 금액으로 공급을 하게 되기에, 간접적인 손실이 발생하게 되지만..

어쨌거나, 일반분양에서는 공사비를 추가로 낼 필요는 없어진다.

문제는 각 조합아파트들이다. 사업계획과 달리 일반분양에서 미분양이나면, 추가 분담금이 발생된다.

특히 조합은 일반분양처럼 단시간에 사업이 끝나지 않고, 오랜 시간이 걸리다보니 비용이 추가된다.

특히 지역주택조합도, 사업계획대로 진행이 된다면 문제가 없겠으나...

시간이 계획보다 지체되면, 토지대 상승등으로 본의 아니게 추가분담금은 발생하게 된다.

이때 조합의 추가분담금 없음? 이라는 말에 주목해야 하는대.

사업의 주체가 조합원인대... 나중에 문제가 되면 조합이, 즉 조합원이 책임을 져야하는대.

계약서에 추가분담금이 없다라고해서, 정말 책임을 지지 않아도 될까?

판단은 여러분의 몫이 되겠다.

투자부분을 놓고 볼때의 일반분양과 지역주택조합

일반분양도 잘되는 동네야 전매하고, 피가 붙고 그런 달콤한 결과를 얻을수 있겠으나..

그렇지 않은 곳은 마이너스피가 붙기도 하니.... 투자에 대한 결과는 본인이 책임을 져야 한다는 것을 명심해야 할 것이다.

조합은 사실 진행만 제대로 된다고 한다면, 내집마련의 시스템이 아닌 투자상품으로 봐야 할 것이다.

1차 조합원 모집가랑 2차 조합원 모집가랑 가격에서 자연스럽게 차이가 나고,

다시 일반분양시에는 또 2차 조합원가격보다 높게 책정이 되어 진행이 되기 때문인대.

보통 조합원가격과 일반분양가격의 프리미엄이란..... 공급가격 차액의 50%부터... 시작이 된다고 볼 수 있다.

예를 들어 조합원가격이 3억이고, 일반분양가격이 4억이라고 한다면, 피는 5천만원부터 1억까지.

단, 1억 이상인 경우도 발생하는대, 지역주택조합에서는 조합원이 먼저 동호수를 지정하기에..

더 좋은 동호수, 그리고 평형대를 선점하기 때문에, 그에 따른 프리미엄이 발생된다.

간혹 피를 챙기겠다고 투자로 조합에 가입했다는 사람이 있다.

상당히 위험한 발상이다. 과연 조합에 대해서 얼마나 자세히 알고 투자를 한단 말인가?

토지가 신탁에 들어가있지 않은 이상 일반인이 토지확보가 몇%인지 알길이 없다.

그것이 지역주택조합의 가장 큰 문제점이다.

이번에 법이 개정되었다고 하는대. 토지에 대한 부분이 좀 미흡하다.

정확하고 지번별로 지주에 대한 공개와 동의여부를 공개하도록 법적으로 마련된다면...

좋은제도 더욱 좋게 이용이 가능할 터인대...

높으신 분들이 많이 바쁘신지.. 관심이 없는 것인지...

그 부분에 대한 대안이 없다는 것이 가장 큰 문제다.