아파트 분양(구매시)시 중도금처리(대출)에 대해서 알아보자

 

 

 

 

아파트 분양(구매)시 중도금(대출)처리 방법에 대해서 알아보자

 

 

 

 

 

 

집을 사면서 궁금하게 되는 부분중 하나가 대출 부분인데요

 

기존 아파트를 매입하는 경우가 있고, 또 하나는 분양을 받아서 입주하는 경우가 있습니다.

 

 

 

 

 

분양을 받는 경우가 아닌 경우에는 부동산에서 미리 담보대출을 확인해 주기도 합니다.

 

보통은 60%까지 대출이 가능한데요. 대출금액에 따라서 소득증빙이 가능한 경우 또는 불가능한 경우가 있습니다.

 

 

 

 

 

여기서 중요한 부분은 바로 부동산 말만 믿지 말라는 것입니다.

 

대출이란 은행에서 취급하는 것이기 때문에, 은행담당자와 서류를 통해서 정확한 대출가능유무와

 

대출한도 그리고, 금리르 정확히 확인하고 진행을 해야 하는 것입니다.

 

 

부동산 말만 믿고 떡하니 계약을 했는대.

 

이후 대출이 제대로 안나오거나, 금액이 부족해 지면, 이처럼 난감한 경우가 없을 것입니다.

 

그렇기 때문에 대출부분은 꼭 은행 담당자와 정확히 확인을 통해서 계약을 진행하는게 중요합니다.

 

 

 

 

 

보통 대출서류는 두가지로 분류가 된답니다.

 

【 첫째, 재직서류 / 둘째, 소득서류 】

 

 

크게 분류하자면 두가지 공식으로 취급을 하게 되는데요.

 

일단 최근들어 보증인이 없어진 상황이어서, 예전처럼 소득보증인이란 부분이 취급시 걸리고 있어 불편해졌답니다.

 

그러다 보니, 계약시 자격이 되는 부분이 계약자로 하여, 차주가 되는것이 중요한 부분인데요.

하나하나 살펴보겠습니다.

 

 

 

 재직

 

재직이란 말 그대로 소득이 일어나는 그 근본이 있는가 라는 부분과 현재 그 소득이 발생하는 현장에 소속되고 있는가 라는겁니다.

 

보통 소득이 발생하는 분들은 직장인이 아니면 개인사업자일텐데요.

 

『 직장인 』

 

예전에는 직장인이라고 하면, 무조건 회사에서 재직증명서를 발급받기도 하였지만, 요즘은 건강보험에서 발부되는

 

자격득실확인원으로 재직증명서를 대체하기도 합니다. 이 부분은 일반 회사의 경우 대부분 4대 보험을 가입하게 됨으로

 

건강보험 취득일을 확인하여 입사일자를 추정하는 부분인데요 1577-1000(건강보험)에 전화를 하시면 FAX로 송부해준답니다.

 

단, FAX 송부시 금융기관 담당자에게 직접 보내줘야 할지, 본인이 받아서 줘도 문제가 없는지를 확인해 봐야 합니다.

 

경우에 따라서는 무조건 재직증명서를 달라고도 하니, 이 부분도 체크해야 하는 부분이겠습니다.

 

『 사업자 』

 

사업자의 경우에는 재직증명서를 대체하는 것이 바로 사업자등록증이라 할 수 있는데요.

 

사업개시일이 사업자등록증에 나오기 때문에, 기간에 대해서 직장인 처럼 산정이 되는 부분입니다.

 

그리고 사업자번호를 통해서 사업자가 휴업중인지 폐업인지도 확인하니, 또 하나의 재직증명서라 할 수 있겠습니다.

 

 

 소득

 

『 직장인 』

 

직장인은 근로소득원천징수영수증이 대표적인 소득자료라 할 수 있을 것입니다. 단, 재직기간이 짧거나 이직을 하여,

 

근로소득원천징수영수증상에 제대로 된 급여가 표시 되지 않을 경우, 연봉계약서나 건강보험납부영수증을 통해서

 

소득으로 추정, 또는 급여명세표 등으로도 산정을 할 수 있는데요. 이 부분은 각 금융사마다 내규가 다를수

 

있는 부분이기 때문에, 정확히 확인후 그에 따른 소득자료를 제출하는것이 좋을것입니다. 소득자료도 건강보험에서

 

납부영수증을 토대로 산정하기도 하는데요. 적정비율을 통해서 소득을 추정계산하는 부분입니다. 이 부분은

 

2금융권에서 많이 쓰는 방법으로, 정해진 수치로 나누어서, 역환산하여 소득을 추정합니다. 건강보험이란 것이

 

소득대비 산정을 하는 것이기 때문에, 대략적인 소득추정이 가능하게 되는데. 아주 정확한 수치는 아닙니다.

 

이런 부분은 직장인이 회사에 재직증명서와 원천징수영수증을 발급받기가 곤란한 경우에 이용되는 부분인데요.

 

회사에 이런거 띠어 달라 하면, 눈치가 보이기도 하고, 프라이버시도 있기 때문에 많이 이용되는 부분입니다.

 

『 사업자 』

 

개인사업자의 경우에는 부가세과세표준을 통해서 총매출대비 『 % 』를 적용하는 방법이 있구요.

 

원칙적으로는 소득금액증명원을 통해서 산정하기도 합니다. 다만, 사업자의 경우 신고를 제대로 하지 않는 경우가

 

많다보니, 지역건강보험 납부금액에 대한 추정 또는 매출액대비 단순경비율 등을 통해서 추정하기도 합니다.

 

 

 

 

 

이렇게 직장을 다니시거나 개인사업을 하는 경우에는 다행인대 그렇지 않은 경우가 문제가 되는데요

 

이러한 경우에는 계약전 꼭 주의가 필요하겠습니다.

 

재직서류 발급이 어려운 경우에는 특히 주부들이 그러한데요

 

이러한 경우에는 카드사용실적 또는 건강보험납부영수증상의 금액을 토대로 추정을 하기도 하는데요.

 

이는 상당히 완화된 조건의 심사방법이기 때문에 금융사마다 내규를 정확히 확인후 진행을 하셔야 할 겁니다.

 

 

일반적인 아파트 구매시에는 60% 정도의 한도내에서는 수월하게 진행이 되는데요

 

70%를 받기 위해서는 그에 따른 조건이 필요합니다.

 

신청자격이 되는지 사전에 확인후 자금계획을 잡는것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

금리 또한 은행마다 담보대출 금리가 제각각인지라, 꼭 비교해 보고 결정을 하는것이 좋은데요.

 

과거에 비하면 금리가 참 착해졌는데요.

 

하지만, 담보대출이란 금액이 소액이 아니기 때문에 0.1%의 차이로도 납부금액에 영향을 준답니다.

 

지금도 많게는 0.3% 이상의 금리차이도 나기 때문에, 은행별로 금리를 따져보시고, 부동산에 영업하는

 

은행 영업사원들을 통해서 금리를 확인하시면, 더 빠르게 확인이 가능하시기도 합니다.

 

꼭 두개이상 은행 금리를 비교해보고 아파트 구매시 결정하시기 바랍니다.

 

저는 우리은행에서 했는데요.

 

우리은행을 별로 좋아하진 않는데. 아파트 금리는 착하더라구여.

 

아파트 분양시 중도금대출도 은행마다 차이를 두기 때문에, 분양시에도 금리를 잘 따져보고 결정하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

요즘 아파트 분양도 많이 이루어 지고 있는데요.

 

많은 분들이 중도금대출과 일반대출을 조금 헤깔려 하시기도 합니다.

 

일단 중도금대출은 일반 아파트담보대출과는 성격이 다른것이기에 이 부분을 정확히 이해하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

일반 아파트담보대출은 소유권이 나한테 넘어오면서 대출이 일어나는 것인데요.

 

중도금 대출이란 분양권을 취득한 사람에 대한 대출로, 소유권이 넘어오지 않은 상태에서 대출을 해주는 부분입니다.

 

그렇기 때문에, 입주시 소유권이 넘어오게 되면, 중도금대출은 완납이 되면서, 일반 가계자금의 아파트담보대출로 전환이 됩니다.

 

 

이때에도 어디 은행이 가장 좋은 조건으로 대출이 되는지를 따져보고 선택하셔야 할 것입니다.

 

단순히 금리비교도 중요하지만, 중도상환시 중도상환수수료는 얼마나 되는지 또는 얼마까지 면제인지도 중요한 부분입니다.

 

 

 

 

 

 

중도금대출의 경우네는 무이자인 경우와 유이자인 경우가 있는데요.

 

최근들어 추세로 보면, 자리가 좀 괜찮다 하면 대부분 중도금대출이 유이자로 적용이 됩니다.

 

대신 계약성사율을 높이기 위해서, 대출금 이자는 후불제로 하여, 입주시에 입주잔금과 이자를 같이 납부하도록 하는데요.

 

무이자가 아닐 경우에는 특히 금리를 잘 따져서 자금스케쥴을 계획해야 할 것입니다.

 

이때에도 당연히 대출자격이 정확히 어떻게 되는지 알아보셔야 하는데요.

 

유이자도 마찬가지이지만, 무이자인 경우에는 특히나 남들 다 되는 무이자가 적용이 안되게 된다고 한다면,

 

대출금 이자도 이자지만, 중도금을 일일이 준비하여 납부하여야 하기 때문에 부담도 늘어나고, 자금계획에도 문제가 생깁니다.

 

 

 

 

그래서 계약시 계약자가 중도금대출 자격이 되는지에 대해서 잘 따져보고 계약자를 선정해야 할 것입니다.

 

중도금대출도 3.5% 부터 3.9%까지 형성이 되는데요.

 

0.4%가 큰 수치는 아니지만, 아파트 분양의 경우 입주시기까지의 기간이 길고, 금액이 적지 않기 때문에

 

이자금에 대한 부담이 높아질수 있기 때문에, 잘 따져보고 결정하는것이 좋을것입니다.

 

 

특히 선납시 할인율에 대해서도 조건을 잘 따져보아야 하는데요.

 

대부분 입주시기까지 2년이상의 시간이 주어지기 때문에, 선납에 대한 할인율이 적다고 한다면, 차라리

 

그 돈을 금리 높은 은행에 예치를 하여, 이자를 받는것도 하나의 방법이라 할 수 있겠습니다.

 

 

 

 

 

 

최근 추세는 중도금대출이라 하더라도, 대출자격요건이 과거처럼 널널하지 않기 때문에,

 

소득증빙자료에 대한 부분을 통해서, 중도금대출이 가능 유무를 잘 파악하고 결정하시는것이 좋을듯 합니다.

 

 

 

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저도 부동산 말만 듣고 믿고 있다가, 계약잔금 얼마 안남기고 한도가 부족하게 나온다고 하여

 

급하게 자금을 마련하느라고 X고생을 해본 경험이 있는데요.

 

 

그 뒤론 제가 직접 다 알아보고, 금리와 한도를 정확히 파악후에 결정을 하게 되었답니다.

 

언제나 계약은 서두르기 보단, 충분한 시간을 가지고 꼼꼼히 따져보고, 자금계획을 수립하는것이

 

부동산 거래에 있어서 안전하게 거래가 가능하리라 생각이 됩니다.